Was deine Mietkaution mit deinem Vermögensaufbau zu tun hat

Wer Mieter einer privaten oder gewerblichen Immobilie ist, kennt die Mietkaution. Eine Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Nur wenige Mieter machen sich aber weitere Gedanken dazu. Offenbar scheinen Negativzinsen und Inflation für Mietkautionen nicht zu gelten. In ihr steckt aber sehr viel verschenktes Potenzial, wenn sie nicht richtig angelegt wird. In diesem Beitrag geht es um die klassische Version, das Sparbuch, die Bürgschaft und das Mietkautionsdepot. Kleiner Tipp: Eine bereits gestellte Mietkaution kannst du jederzeit umstellen. Es lohnt sich also, mit deinem Vermieter darüber zu sprechen.

*Dieser Beitrag ist keine Anlageberatung, sondern ich möchte dich anregen, fördern und unterstützen.

Ziehst du privat um oder mietest eine gewerbliche Fläche an, hast du meist eine Mietkaution zu hinterlegen. In der Regel sind das zwei oder drei Netto-Kaltmieten. Handelt es sich um eine Wohnung, zahlen viele bar oder gehen zu ihrer Hausbank und eröffnen ein Sparbuch, welches dann an den Mieter verpfändet wird. Handelt es sich um höhere Beträge, für beispielsweise gewerbliche Flächen, kann die Mietkaution auch schon mal einen beachtlichen Betrag ausmachen. Doch was ist, wenn du keine Lust hast, dieses Geld auf dem Sparbuch versauern zu lassen? Welche Alternativen gibt es?

Die Kautionsbürgschaft

Hier steht der Kautionsbetrag weiterhin frei zur Verfügung. Dafür zahlt der Mieter eine jährliche Prämie. Diese Provision, oder auch Zins genannt, beträgt rund drei Prozent. Das macht im Jahr bei einer Mietkaution von beispielsweise 40.000 EUR, rund 1.200 Euro an Kosten aus. Nicht die optimalste Lösung. Ich selbst habe vor rund anderthalb Jahren ein Mietkautionsdepot eröffnet, als ich mit der Firma umgezogen bin.

Das Mietkautionsdepot

Das Mietkautionsdepot ist eine spannende Sache, wenn du Mieter bist. Auch, wenn du bereits einen Mietvertrag unterzeichnet und eine Mietkaution hinterlegt hast, hast du das Recht, diese jederzeit zu verändern. Du kannst deinen Vermieter also fragen, ob er die Mietkaution freigibt und du das Geld anderweitig an ihn abtreten kannst.

Ein Mietkautionsdepot ist nichts anderes, als ein klassisches Mietkautionssparbuch. Es ist nur kein Sparbuch, sondern ein Depot. In diesem Depot sind also in der Regel Investmentfonds enthalten, die du entsprechend erwirbst. Das Depot wird dann an den Vermieter verpfändet und du kannst nicht mehr frei über das Geld verfügen.

Du könntest aber durchaus, auch während der Laufzeit, den Fonds austauschen. Bei den meisten Mietkautionsdepots hast du ein internes Referenzkonto hinterlegt. Du bekommst also mit jedem Depot ein internes Konto bei der Depotbank. Dorthin könntest du jederzeit das Geld aus dem Verkauf des Fonds überweisen und dann wird das Geld wieder in einen Fonds reinvestiert. Das ist allerdings nicht bei jeder Depotbank möglich. Außerdem kannst du kein Geld von diesem Referenzkonto oder von dem Depot auf dein eigenes Konto überweisen. Das ist gesperrt. Prüfe hierzu die jeweiligen Details, wenn du dich mit dem Thema beschäftigst.

• Innerhalb des Depots kannst du dich letztendlich frei bewegen. Du kannst Fonds tauschen, kaufen, verkaufen.

• Das Mietkautionsdepot kostet in der Regel zwischen 10 und 15 Euro im Jahr. Hinzu kommen die Fondskosten, welche zwischen 0,1 und 2 Prozent im Jahr betragen und weiterhin entsprechende Ausgabeaufschläge, sofern welche anfallen.

Kleiner Tipp am Rande: Bei mir gibt es keine Ausgabenaufschläge und bei einer höheren Summe kann sich das durchaus bemerkbar machen.

Die Vor- und Nachteile des Mietkautionsdepots

Du musst selbst für dich abwägen, ob eine Mietkaution in Form eines Kautionssparbuchs, einer Barkaution oder eines Mietkautionsdepots besser zu dir passt.

Wir sollten unser Geld aber nicht einfach irgendwo versauern lass, sondern es immer bestmöglich investieren.

Vorteil #1 - Chance auf Ertrag

Wenn du die Mietkaution in so einem Depot hinterlegst, hast du zwar keine Garantie auf einen Ertrag, aber zumindest die Chance.

Wer mich kennt, weiß auch, dass, wenn du zehn Jahre oder länger investierst, das Risiko gegen null geht, mit einem negativen Ergebnis herauszugehen. Und auch, wenn du kürzer investierst, hast du die Möglichkeit, Aktienfonds zu kaufen. Du musst dir nur über die jeweiligen Risiken klar sein und abwägen. Meiner Meinung nach müssen wir heute ein gewisses Risiko eingehen, um überhaupt noch einen Ertrag zu erwirtschaften.

Vorteil #2 - Inflationsausgleich

Der Inflationsausgleich ist ein weiterer Vorteil dieses Depots. Angenommen, du hast eine höhere Mietkaution von 40.000 EUR für eine gewerbliche Fläche zu hinterlegen.

Gehen wir hier nur von einer Inflation von zwei Prozent aus und einer Mietkaution von 40.000 EUR auf zehn Jahre. Die Kaufkraft beträgt später nur noch rund 32.600 EUR.

Mehr als 7.000 EUR fallen der Inflation zum Opfer.

Ein wichtiger Tipp, auch für die Vermieter: Vermieter beharren oft darauf, die Mietkaution über ein Mietkautionssparbuch zu regeln, weil das sicher sei. Auf dem Sparbuch wird das Geld aber jedes Jahr effektiv weniger aufgrund des Negativzinses und der Inflation. Entscheidet man sich da nicht lieber für etwaige zwischenzeitliche Kursschwankungen? Als Vermieter würde ich definitiv ein Mietkautionsdepot akzeptieren, wenn meine Mieter damit auf mich zukommen.

Vorteil #3 - Investition in einen Sachwert

Du bist mit dem Mietkautionsdepot nicht in einem Geldwert investiert, sondern in einem Sachwert. Ein ganz großer Vorteil, wie ich finde.

In der Vergangenheit haben Geldwerte in jeglichen Krisenszenarien verloren. Als Beispiel wurde aus 100 Reichsmark 6,50 Mark. Das war ein Verlust von 90 Prozent. Sachwerte haben ihren Wert immer behalten.

Prüfe selbst einmal, wie viel Geldwerte du besitzt, im Vergleich zu Sachwerten. Wahrscheinlich überwiegen diese sehr stark.

Nachteil #1 - Kursschwankungen

Bei dem Mietkautionsdepot kann es zu Kursschwankungen kommen. Diese gehen einher mit der Ertragschance. Es gibt keinen Vorteil ohne Nachteil. Wenn du also den Vorteil eines möglichen Ertrags mitnehmen möchtest, musst du mit Kursschwankungen leben. Kursschwankungen sind aber meist gar nicht so schlimm. Wir gehen damit mental nur falsch um. Kursschwankung sitzt man aus. Und wenn du die Mietkaution einmal hinterlegt hast, musst du nicht jeden Tag nachsehen, wie der Kurs steht.

Ich selbst habe aktuell etwas über 40 Prozent plus gemacht, aber ob es die nächsten Jahre steigt oder fällt, ist mir relativ egal. Ich lasse es einfach laufen, bis ich irgendwann ausziehe und mein Depot zurückerhalte.

Nachteil #2 - Mehraufwand

Ein Mietkautionsdepot ist etwas mehr Arbeit. Es ist mehr Arbeit für dich als Mieter und für den Vermieter auch ein wenig mehr. Du musst dir außerdem das Wissen dazu aneignen.

Natürlich kannst du dir dafür auch einen Berater suchen. Bei Vorkenntnissen dauert eine Beratung zwischen 30 und 60 Minuten. Hast du selbst kein Wissen zu Investmentfonds, müsstest du natürlich bei Adam und Eva anfangen. Angenommen, du hast eine jährliche Entwicklung von vier bis sechs Prozent. So ist die Investition in einen Berater eine, die sich lohnt. Du wirst nicht dümmer, sondern schlauer und kannst damit Erträge erzielen.

Nachteil #3 - Möglicher Verlust

Es könnte später weniger im Mietkautionsdepot enthalten sein, als du investiert hast. Das ist ein Grund, warum Vermieter dieser Variante der Mietkaution oft nicht zustimmen. Sie denken, es sei ein viel zu hohes Risiko. Dabei ist folgendes zu beachten: Ein Mietkautionssparbuch ist auch nicht viel sicherer. Wenn das Geld morgen abgewertet wird, ist dein Geld auf dem Kautionskonto auch nichts mehr wert. Es wäre hier vielleicht zu prüfen, ob man eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag integrieren könnte, die den Mieter dazu verpflichtet, nachzuschießen, sollte das Depot letztlich weniger wert sein, als die Mietkaution. Ob das zulässig ist, weiß ich nicht. Ich bin kein Rechtsanwalt.

Die wenigsten wohnen aber nur kurzfristig in einer Wohnung. Langfristig gesehen ist es unwahrscheinlich, dass weniger drin ist, als investiert wurde.

Fazit zum Mietkautionsdepot

Die Vorteile des Mietkautionsdepots liegen für mich ganz klar auf der Hand. Du hast eine Ertragschance, weichst dem Negativzins aus, bist in einem Sachwert investiert und hast im besten Fall einen Inflationsausgleich.

Mögliche Nachteile sind Kursschwankungen, ein geringer Mehraufwand und du trägst ein Risiko, dass später weniger enthalten ist, als investiert wurde. Für Mieter ist das Mietkautionsdepot eine sehr charmante Möglichkeit, ihr Geld vor dem Kaufkraftverlust zu schützen. Eine Garantie gibt es dafür jedoch nicht.

Solltest du deine Mietkaution also immer noch über ein klassisches Mietkautionssparbuch hinterlegt haben, spreche doch mal deinen Vermieter an und schlage ihm eine Änderung vor.

Wenn du dazu weitere Fragen hast, dann sende mir gern eine Nachricht. Bevorzugt über Instagram oder auf einem der anderen gängigen Kanäle.

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dein Sven Stopka