Eigenheim als Altersvorsorge: Wie viel deckt es wirklich ab?

Ein abbezahltes Haus gilt für viele als wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Schließlich entfällt die Miete, und mit der Immobilie bleibt ein erheblicher Vermögenswert erhalten. Doch bedeutet das automatisch, dass du im Ruhestand finanziell abgesichert bist? Denn auch wenn keine Kreditrate mehr anfällt, kosten Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und Reparaturen weiterhin Geld. Entscheidend ist deshalb nicht allein, wie viel dein Haus wert ist, sondern auch, wie stark es dein monatliches Budget belastet. Ein Rechenbeispiel zeigt, warum sich ein genauer Blick lohnen kann.

Klaus glaubt, sein Eigenheim reicht für die Rente

Stell dir vor, dein Haus ist abbezahlt und 450.000 Euro wert. Du gehst seit Jahrzehnten davon aus, dass diese Immobilie eine solide Grundlage für deinen Ruhestand bildet. Genau so geht es Klaus. Er ist 63 Jahre alt, verwitwet und lebt allein in seinem Eigenheim. Die Kinder sind längst ausgezogen, der Kredit ist abbezahlt.

Doch als Klaus beginnt, sich mit seiner Rente zu beschäftigen, kommen Zweifel auf. Er vergleicht die Kosten seines Hauses mit denen einer kleineren Mietwohnung. Das Ergebnis überrascht ihn: Die Unterschiede sind deutlich geringer, als er erwartet hatte.

Klaus hatte sich seinen Ruhestand anders vorgestellt. Weniger arbeiten, morgens in Ruhe frühstücken und endlich mehr Zeit für Dinge haben, die während seines Berufslebens zu kurz gekommen sind. Sein Haus sollte ihm dabei Sicherheit geben: keine Miete, keine Kreditrate und keine Abhängigkeit von einem Vermieter.

Dann kommt das Schreiben der Rentenversicherung. Zusammen mit seiner überschaubaren Witwerrente stehen Klaus voraussichtlich 1.950 Euro netto im Monat zur Verfügung. Zunächst denkt er, das müsste doch reichen. Schließlich ist sein Haus abbezahlt.

Doch das Eigenheim ist für Klaus nicht einfach ein Vermögensgegenstand. Hier hat er mit seiner Frau gelebt, hier sind die Kinder groß geworden. Das Wohnzimmer, in dem seine Frau früher am Fenster gelesen hat, das kaum noch genutzte Kinderzimmer und die Werkstatt im Keller verbinden ihn mit seinem bisherigen Leben. Das Haus einfach zu verkaufen, kommt für ihn deshalb nicht ohne Weiteres infrage.

Was kostet ein abbezahltes Haus im Ruhestand?

Klaus möchte zunächst wissen, ob er sich sein Eigenheim im Ruhestand dauerhaft leisten kann. Die Heizung ist nicht mehr neu, am Dach könnten in den kommenden Jahren Arbeiten anstehen. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und regelmäßige Wartung fallen ebenfalls weiterhin an.

Bisher hat Klaus solche Ausgaben einzeln betrachtet. Eine Reparatur hier, eine Rechnung dort. Nun fragt er sich, wie viel Geld er monatlich für das Haus zurücklegen müsste, um bei größeren Ausgaben nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Ein Bekannter beruhigt ihn: „Du hast doch dein Haus, das ist doch deine Altersvorsorge.“

Ganz falsch ist das nicht. Ein abbezahltes Eigenheim kann im Ruhestand Sicherheit geben und die klassische Kaltmiete einsparen. Doch dabei werden zwei Dinge miteinander vermischt: Das Haus ist einerseits Vermögen, verursacht andererseits aber laufende Kosten.

Der Marktwert steht auf dem Papier, die Reparaturrechnung liegt im Briefkasten. Für Klaus ist deshalb nicht nur entscheidend, dass sein Haus 450.000 Euro wert ist. Er muss wissen, wie viel Geld ihm monatlich zum Leben bleibt, wenn er darin wohnen bleibt. Dafür muss er zwei Fragen getrennt betrachten:

• Reichen seine monatlichen Einnahmen für seinen Lebensunterhalt und die Wohnkosten?
• Und wie möchte er langfristig mit dem Wert seiner Immobilie umgehen?

Eigenheim als Altersvorsorge: Die Rechnung für Klaus

Schauen wir uns Klaus' Zahlen genauer an. Er lebt allein in einer mittelgroßen Stadt, sein schuldenfreies Haus hat 140 Quadratmeter und einen angenommenen Wert von 450.000 Euro. Im Ruhestand stehen ihm 1.950 Euro netto im Monat zur Verfügung.

Für seinen normalen Lebensunterhalt benötigt Klaus monatlich 1.800 Euro. In diesem Betrag sind die laufenden Eigentümerkosten und Rücklagen für Reparaturen noch nicht enthalten. Für die laufenden Kosten des Hauses setzen wir 200 Euro im Monat an. Dazu zählen beispielsweise Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wartung und weitere regelmäßige Ausgaben.

Zusätzlich berücksichtigen wir eine monatliche Rücklage von 450 Euro für die langfristige Instandhaltung. Das entspricht 5.400 Euro im Jahr. Für diese Beispielrechnung gehen wir von einer Bausubstanz im Wert von 270.000 Euro und einer mittleren Rücklage von zwei Prozent pro Jahr aus. Die 450 Euro sind dabei weder eine Vorhersage konkreter Rechnungen noch ein allgemeingültiger Betrag. Wie hoch die tatsächlichen Kosten ausfallen, hängt unter anderem vom Zustand und von der Ausstattung der Immobilie ab. Damit ergeben sich für Klaus folgende monatliche Ausgaben:

• Normaler Lebensunterhalt: 1.800 Euro
• Laufende Eigentümerkosten: 200 Euro
• Rücklage für Instandhaltung: 450 Euro
• Gesamtbedarf: 2.450 Euro

Klaus stehen 1.950 Euro zur Verfügung. Damit fehlen ihm jeden Monat 500 Euro, also 6.000 Euro im Jahr.

Bisher hat er vor allem gesehen, welche Kosten durch das abbezahlte Haus wegfallen: die Miete und die Kreditrate. Jetzt erkennt er, was bleibt: die laufenden Ausgaben, die Verantwortung für das Gebäude und die Rücklagen für Reparaturen, die früher oder später notwendig werden können.

Sein Haus entlastet ihn durchaus. Doch die finanzielle Entlastung ist nicht automatisch so groß, wie er angenommen hat.

Wäre eine kleinere Mietwohnung günstiger?

Klaus stellt sich deshalb eine weitere Frage: Wie sähe seine Rechnung aus, wenn er in eine kleinere, aber ausreichende Wohnung ziehen würde? Wir gehen für den Vergleich von einer Wohnfläche von 72,5 Quadratmetern aus. Das ist deutlich weniger als die 140 Quadratmeter seines Hauses, die Klaus allein bewohnt.

Für die Beispielrechnung setzen wir eine Nettokaltmiete von 7,60 Euro pro Quadratmeter an. Daraus ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von rund 551 Euro. Dieser Wert ist eine Annahme für die Rechnung und kein konkreter Mietspiegel. Für deine persönliche Kalkulation solltest du die Mietpreise an deinem Wohnort prüfen.

Klaus' monatlicher Bedarf würde sich dann so zusammensetzen:

• Normaler Lebensunterhalt: 1.800 Euro
• Nettokaltmiete: rund 551 Euro
• Gesamtbedarf: rund 2.351 Euro

Bei monatlichen Einnahmen von 1.950 Euro bliebe eine Lücke von rund 401 Euro. Damit wäre die kleinere Mietwohnung in dieser Beispielrechnung ungefähr 100 Euro im Monat günstiger als das Eigenheim.

Das bedeutet nicht, dass Klaus sofort umziehen sollte. Vielleicht ist ihm sein Garten wichtig. Vielleicht möchte er in seiner vertrauten Umgebung bleiben. Und vielleicht ist ihm das Gefühl, Eigentümer zu sein, mehr wert als eine mögliche monatliche Ersparnis.

Die Rechnung ist kein Urteil über sein Haus. Sie soll ihm helfen, seine Wohnsituation realistisch einzuschätzen und eine bewusste Entscheidung zu treffen.

Der Immobilienwert ist noch kein verfügbares Einkommen

Klaus besitzt weiterhin ein erhebliches Vermögen. Doch solange er in seinem Haus wohnt, stehen ihm die 450.000 Euro nicht als monatliches Einkommen zur Verfügung. Er kann mit dem Immobilienwert weder Lebensmittel bezahlen noch Versicherungen oder Rücklagen finanzieren, solange er das Vermögen nicht tatsächlich nutzt.

Möglichkeiten wären beispielsweise der Verkauf und der anschließende Umzug in eine kleinere Wohnung oder eine andere Lösung, bei der Kapital aus der Immobilie freigesetzt wird. Jede dieser Möglichkeiten hat Folgen für die Wohnsicherheit, die laufenden Kosten und das Eigentum – möglicherweise auch für das Erbe.

Wenn du überlegst, den Wert deines Hauses im Ruhestand zu nutzen, lohnt sich auch ein Blick auf den folgenden Beitrag:

Für Klaus bleiben deshalb zwei getrennte Fragen:

• Wie viel kostet ihn sein Haus jeden Monat?
• Und möchte er den Wert der Immobilie irgendwann nutzen, um seine Rentenlücke zu verringern?

Sein Eigenheim ist durchaus ein Teil seiner Altersvorsorge. Es erfüllt vor allem die Aufgabe, ihm ein Zuhause zu geben und die klassische Kaltmiete zu sparen. Darüber hinaus ist es ein Vermögenswert, den er durch eine bewusste Entscheidung für seine finanzielle Situation nutzen könnte.

Ein Eigenheim ist also weder automatisch die komplette Altersvorsorge noch automatisch ein finanzielles Problem. Entscheidend ist, wie die Immobilie zu deinen Einnahmen, Ausgaben und persönlichen Plänen passt.

Vielleicht erkennst du dich in Klaus wieder. Dann schau nicht nur auf den Marktwert deines Hauses. Prüfe dein monatliches Einkommen, deinen persönlichen Bedarf, die laufenden Kosten und die Rücklagen, die du für Reparaturen benötigst. Vergleiche diese Summe auch mit den Kosten einer kleineren, ausreichenden Wohnsituation. Denn manchmal liegt die wichtigste Erkenntnis nicht darin, wie viel eine Immobilie wert ist, sondern darin, wie viel Geld sie jeden Monat bindet.

In meinem Buch „Du kannst es dir nicht leisten, kein Millionär zu werden“ findest du weitere Denkanstöße zum langfristigen Vermögensaufbau.

Bis zum nächsten Beitrag. Bleibe klug, planbar und renditestark investiert,

dein Sven Stopka