In diesem Beitrag geht es um eine große finanzielle und emotionale Entscheidung bezüglich Finanzen, Vermögensaufbau und Altersvorsorge - die Eigenheimfinanzierung. Ich erläutere dir, warum ich die Eigenheimfinanzierung persönlich für keine weise Entscheidung halte und was du hierbei berücksichtigen solltest.
Eigenheimfinanzierung - Traum oder Alptraum?
Womit werben Banken beim Thema Eigenheimfinanzierung? Es funktioniert wunderbar, potenzielle Kunden über Emotionen zu erreichen. Es heißt dann, „Eigenheimfinanzierung für 1,5 % Zinsen, 10 Jahre Zinsbindung“, „jetzt günstig in die eigenen vier Wände“ oder „ab ins Eigenheim, auf Kosten der Miete“. Das hört sich im ersten Moment immer traumhaft an, doch was bringt es dir, wenn du deine eigenen vier Wände hast, die du irgendwann nicht mehr bezahlen kannst? Was in der Werbung oft nach einem Traum klingt, kann sich schnell zu einem Alptraum entwickeln.
Oft werden alle finanziellen Rücklagen in die Eigenheimfinanzierung gesteckt
Stelle dir vor, du hast 30.000 bis 50.000 € Rücklagen gebildet. Das ist für viele ein beachtliches Vermögen. Dieses Geld fließt dann komplett in die Eigenheimfinanzierung, welche jedoch oft nahe am Rande des Verkraftbaren liegt.
Ein Eigenheim, das du heute baust oder übernimmst, wird irgendwann einmal sanierungsbedürftig sein. Es fallen kleinere Reparaturen an, es kommt Instandhaltung auf dich zu. Das wird häufig in den Finanzierungsangeboten außen vor gelassen. Was bringt es dir, wenn du dir heute eine Immobilie leisten kannst, für die Reparaturen in 10 bis 15 Jahren musst du aber dann wieder einen zusätzlichen Kredit bei der Bank aufnehmen?
Welche Variablen sind bei der Eigenheimfinanzierung zu beachten?
Du kannst bei der Eigenheimfinanzierung nicht von deiner momentanen Situation als Grundlage ausgehen. Deine persönliche Situation wird sich im Laufe des Lebens verändern. Ein paar Variablen, die zu beachten sind, möchte ich dir aufzeigen:
- Vielleicht kommt irgendwann das Thema Kinder auf. Kinder sind ein freudiges Ereignis. Ich habe selbst zwei. Wenn Kinder kommen, geht das in der Regel damit einher, dass ein Elternteil in Teilzeit arbeitet. Nach der Geburt des Kindes gibt es das Elterngeld. Das Elterngeld hat eine gewisse Höchstgrenze und wird prozentual vom letzten Einkommen berechnet. Oft wird das bei der Eigenheimfinanzierung nicht bedacht.
- Irgendwann kommen Kindergartenbeiträge auf dich zu. Diese liegen bei 150 bis 350 € im Monat, pro Kind. Hast du diese Variablen in deiner Kalkulation berücksichtigt?
- Ein Umzug, bedingt durch deinen Job, ist eine andere Variable, die auftreten kann. Stelle dir vor, dein Arbeitgeber möchte dich an einen anderen Standort versetzen. Was machst du mit dem Eigenheim? Kannst du es so schnell verkaufen? Bekommst du wieder raus, was du bezahlt hast?
- Häufig sehe ich bei den Eigenheimfinanzierungen Laufzeiten von 10 Jahren und das mit einer überschaubaren Tilgung. Diese überschaubare Tilgung führt dazu, dass du nach 10 Jahren noch einen relativ hohen Wert an Restschulden hast. Wird die Bank dich in 10 Jahren weiter finanzieren? Weißt du, wie in 10 Jahren die Zinskonditionen aussehen? Weißt du, wie in 10 Jahren deine persönliche Situation aussieht?
- Eine Zinsbindung über 15 bis 20 Jahre wäre da sicherlich eine bessere Alternative, aber ändert das etwas an deinen persönlichen Umständen? Nun magst du vielleicht an eine Umschuldung denken und sagen, “dann finanziere ich komplett neu auf einer entsprechen Rate, die ich mir leisten kann”, aber hier gibt es ein Problem: Die Banken müssen darauf abzielen, dass zu einem Zeitpunkt, oft zum Rentenbeginn, das Haus abbezahlt ist. Daran ändert sich nichts.
Wenn sich die Eigenheimfinanzierung im Alter letztlich nicht gelohnt hat
Jetzt stelle dir vor, du bist im Alter von 65 bis 70 tatsächlich schuldenfrei im Eigenheim. Die Kinder sind aus dem Haus, du hast viel Freizeit. Deine Rente ist auskömmlich, aber du hast das Gefühl, das Haus ist plötzlich zu groß. Sehr viele Rentner verkaufen dann ihr Haus und ziehen in eine kleine Eigentumswohnung oder wohnen wieder zur Miete. Hier solltest du dich fragen: Hat die ganze Eigenheimfinanzierung wirtschaftlich Sinn ergeben? Was hast du über all die Jahre an Zinsen an die Bank bezahlt? Welche Summen an Instandhaltungskosten sind entstanden? Wie viel persönliche Arbeitskraft hast du eingebracht? Bekommst du das Geld wieder raus, das du reingesteckt hast? In der Regel nicht. Hinzu kommt die Tatsache, dass es momentan nicht allzu schwierig ist, das Eigenheim zu verkaufen, aber wird das in 20 bis 30 Jahren immer noch so sein?
Ich möchte dir die Eigenheimfinanzierung, den Eigenheimerwerb, nicht ausreden. Ich möchte dir nur klarmachen, was es hierbei alles zu bedenken gibt. Ein Eigenheim ist eine Entscheidung fürs Leben und diese finanzielle Entscheidung kannst du am Ende nicht revidieren. Wenn du es doch tust, indem du das Haus verkaufst, hat das in Regel einen großen finanziellen Nachteil für dich.
Lasse keinen Raum für Emotionen bei der Entscheidung zur Eigenheimfinanzierung
Entscheide rein rational. Nehme den sozialen Druck heraus und vergleiche dich nicht mit deinem Umfeld. Was meine ich damit konkret? Ein Hauskauf ist eine emotionale Sache. Du freust dich auf das Eigenheim, kannst dein Haus so gestalten, wie du möchtest, freust dich auf einen Garten, den du vorher nicht hattest, et cetera. Oft wird die Entscheidung zur Eigenheimfinanzierung leider nicht rational getroffen.
Ein Eigenheim ist ein Luxus, den man sich gönnen kann, aber es ist keine Schande, Mieter zu sein. Wenn Menschen in deinem Umfeld, wie Freunde und Familie, mit ihren Entscheidungen zum Eigenheim glücklich sind, übernehme das nicht unbedacht auf dich. Entscheide für dich individuell. Kalkuliere genauestens, ob das für dich ein wirtschaftlich sinnvolles Geschäft ist oder nicht. Treffe diese Entscheidung keinesfalls aus der Emotion oder der Vergleichbarkeit heraus. Du musst kein Eigenheim haben, sofern bei dir die Parameter nicht passen.
Eigenheimfinanzierung - die größte Vermögens-Lüge in Deutschland
Ich persönlich bezeichne das Eigenheim als die größte Vermögens-Lüge in Deutschland. Das Eigenheim ist keine Altersvorsorge, sondern eher eine Alters-Sorge. Rechnen wir einmal nach.
Die Nebenkosten der Eigenheimfinanzierung verschlingen oft tausende von Euro, die für immer weg sind. Das sind Grunderwerbsteuern, Notarkosten und Gerichtskosten, sowie eine eventuelle Maklercourtage. Diese Kosten können sich mal ganz schnell auf 15 % des kompletten Bau-Volumens belaufen.
Nehmen wir an, du packst das Geld der Eigenheimfinanzierung in einen guten Investmentsparplan, zusätzlich der Rate, die du jetzt zu der aktuellen Miete bezahlen würdest. Rechne mal mit einer Miete von 800 € und einer monatlichen Belastung bei der Bank von 1.500 €. Packe also die Differenz von 700 € monatlich fiktiv in einen Investmentsparplan, plus Startkapital von beispielsweise 30.000 bis 40.000 €. Rechne dies hoch auf die nächsten 25 bis 30 Jahre. Das ist eine unvorstellbare Summe. Oft übersteigt dieser Wert auch den Wert eines Objektes. Häufiger ist es also weitaus sinnvoller, keine Eigenheimfinanzierung in Angrifft zu nehmen und das Geld lieber zu investieren und flexibel zur Verfügung zu haben. So hast du jegliche Freiheiten und volle Flexibilität. Du bist an kein Objekt oder Standort gebunden und das ist für viele Menschen echte Freiheit.
Warum du deine Eigenheimfinanzierung neutral prüfen lassen solltest
Wenn du doch eine Eigenheimfinanzierung ins Auge fassen solltest, kann ich dir nur dazu raten, dies von einem neutralen Dritten prüfen zu lassen. Das Beispiel meines Mandanten, männlich, Anfang 30, möchte ich dir dazu mit auf den Weg geben. Dieser holte sich sämtliche Angebote zum Thema Eigenheimfinanzierung bei verschiedenen Banken ein. Die örtliche Sparkasse, örtliche Volksbank, eine große deutsche Geschäftsbank und einige andere Banken klapperte er ab. Die Laufzeiten lagen alle nah beieinander, mal 28 Jahre, mal 29. Die Raten unterschieden sich auch kaum merklich. Eines der Angebote ließ mich jedoch aufhorchen. Und zwar wurde ihm ein Wohn-Riester-Vertrag angeboten. Wohn-Riester ist ein lukratives Zusatzgeschäft vieler Banken.
Was du bei Wohn-Riester berücksichtigen solltest: Du hast zwar eine kürzere Laufzeit, aber die Überraschung wartet im Rentenalter. Warum? Du hast ein fiktives Wohnförderkonto. Dieses wird mit 2 % pro Jahr verzinst. Ab Rentenbeginn muss dieses Geld innerhalb einer gewissen Laufzeit zurückgezahlt werden. In dem konkreten Beispiel meines Mandanten hat dieser mit seiner Partnerin zusammen ein Wohnförderkonto von jeweils knapp 80.000 €, sprich 160.000 € Schulden, die bis zum 85. Lebensjahr versteuert werden müssen. Und das entspricht einem jährlichen Betrag von 4.635 € mal zwei. Nun stelle dir vor, du musst 9.000 € versteuern, das Ganze zu einem Steuersatz von etwa 30 %. Das ergibt 2.700 € jährlich.
Dies ist eine zusätzliche Belastung in der Ruhestand-Phase. Damit ist dieses Thema Wohn-Riester für mich absurdum geführt. Die meisten Menschen haben sowieso schon nicht die Möglichkeit, eine ausreichende Altersvorsorge aufzubauen. Und dann kommt der Staat und möchte zusätzlich im Rentenalter kassieren. Und ich persönlich glaube daran, dass die Steuerbelastung im Rentenalter noch signifikant steigen wird. Daher mein Rat: Hole dir eine unabhängige Meinung ein und lasse die Angebote zur Eigenheimfinanzierung, die du ins Auge fasst, gründlich prüfen.
Wenn du Hörer meines Podcasts bist, freue ich mich über eine Rezension bei iTunes und über dein Teilen und Empfehlen meiner Kanäle. Du bist herzlich willkommen in meiner geschlossenen Facebook-Gruppe „Vermögensaufbau abseits der Masse“, wo wir uns näher zum Thema Vermögensaufbau austauschen können. Mehr zu mir findest du auch auf Instagram. Wie du vielleicht weißt, habe ich das Ziel, möglichst viele Menschen mit meiner Message zu erreichen, denn ich möchte Deutschland nachhaltig verändern. Nur wer sich mit dem Thema Finanzen auseinandersetzt, kann in Zukunft weisere Entscheidungen treffen und seinen Vermögensaufbau vorantreiben. Dabei möchte ich helfen. Wir müssen unabhängiger von Versicherern und Banken werden. Ich hoffe dabei auf deine Unterstützung, denn nur so kommen wir dem Ziel näher. Ich bedanke mich und hoffe, der Beitrag hat dir weitergeholfen. Bis zum nächsten Mal,
dein Sven Stopka.
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