Wenn wir hier über Geldanlage sprechen, geht es häufig um liquide Investments. Bei einer Immobilie sieht die Sache allerdings ganz anders aus. Du kannst nicht einfach irgendwo ein paar Kennzahlen eingeben und am nächsten Tag entscheiden, ob du kaufst oder nicht. Ein Immobilieninvestment ist deutlich komplexer. Kaufnebenkosten, Finanzierung, Steuern, Miete, Abschreibung, Haltedauer und mögliche Verkaufsszenarien spielen zusammen.
Genau deshalb habe ich mir die Frage gestellt: Wie kann man eine Immobilie als Kapitalanlage vor dem Kauf vernünftig durchrechnen, ohne dafür Excel-Tabellen zu bauen oder gleich mehrere Tausend Euro für ein Coaching auszugeben?
Darüber habe ich mit Johannes Lemminger gesprochen, den viele auch unter seinem Namen Zacharias Zaster kennen. Er hat mit dem Zaster-Immo-Rechner ein Werkzeug entwickelt, das genau diese Komplexität abbilden soll. Ich habe den Rechner selbst ausführlich getestet – sowohl aus Sicht eines Käufers als auch aus Sicht eines Verkäufers. Und dabei wird schnell deutlich: Bei einer Immobilie entscheidet sich die Qualität eines Investments nicht anhand von zwei oder drei Kennzahlen.
Wenn du dir einen Immobilienprospekt anschaust, findest du häufig sehr attraktive Zahlen. Teilweise wird mit Eigenkapitalrenditen von 30, 50 Prozent oder sogar mehr geworben. Das muss nicht automatisch falsch sein. Die entscheidende Frage ist aber: Was genau wurde hier eigentlich gerechnet?
Eine solche Eigenkapitalrendite kann sich beispielsweise auf das erste Jahr und auf das klassische eingesetzte Eigenkapital beziehen. Sie sagt damit noch lange nicht, wie viel Geld du über die gesamte Haltedauer tatsächlich in die Immobilie stecken wirst.
Denn beim Kauf kommen zunächst erhebliche Nebenkosten hinzu: Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten und weitere Ausgaben. Dieses Geld muss irgendwann ebenfalls wieder verdient werden. Gleichzeitig weiß ein Verkaufsprospekt gar nicht, wie lange du die Immobilie tatsächlich halten wirst, welche Finanzierung du wählst oder wie sich deine persönliche Situation entwickelt.
Genau hier liegt für mich eine der größten Herausforderungen bei der Immobilie als Kapitalanlage. Du kaufst kein bewegliches Wirtschaftsgut, das du morgen einfach wieder verkaufst. Eine Immobilie ist langfristig gebunden – und ein Verkauf kann wiederum steuerliche Konsequenzen haben.
Johannes wollte mit seinem Immobilienrechner genau an diesem Punkt ansetzen. Die Idee dahinter: Nicht erst kaufen und anschließend feststellen, was man sich da eigentlich ins Haus geholt hat, sondern möglichst viele Szenarien bereits vor dem Kauf durchspielen.
Dazu gehört beispielsweise auch die Frage, was passiert, wenn du eine Immobilie nach zehn Jahren wieder aus deinem Bestand herausverkaufst. Bei Johannes heißt dieser Weg „Zasterweg“. Dabei bedeutet „an mich selbst verkaufen“ nicht, dass du die Immobilie rechtlich einfach an dich selbst verkaufst. Gemeint sein können beispielsweise Ehefrau oder Ehemann, Kinder oder andere Konstellationen innerhalb der Familie. Der Begriff ist deshalb weiter gefasst.
Der entscheidende Gedanke dahinter ist für mich aber ein anderer: Der Exit einer Immobilie sollte nicht erst dann eine Rolle spielen, wenn du verkaufen willst. Du solltest dir bereits beim Kauf überlegen, welche Möglichkeiten du später überhaupt hast. Und ein Exit kann natürlich auch bedeuten, dass du die Immobilie eben nicht verkaufst.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet, sollte deshalb nicht nur den Kauf betrachten, sondern das gesamte Szenario.
Das Interessante an Johannes' Rechner ist seine Entstehungsgeschichte. Er hat nicht irgendwann entschieden, ein digitales Produkt zu bauen, weil er damit unbedingt Geld verdienen wollte. Vielmehr hatte er selbst ein Problem und wollte dafür eine Lösung.
Johannes hat nach eigener Aussage inzwischen fünf oder sechs verschiedene Rechner entwickelt. Ausgangspunkt war immer eine konkrete Herausforderung aus der Praxis. Bei Immobilien ging es unter anderem um ein Modell, bei dem drei Immobilien gekauft, zwei später verkauft werden und durch die Verkäufe die Schulden der dritten Immobilie zurückgeführt werden können.
Für genau dieses Szenario suchte er einen Rechner. Er fand nichts, was für ihn passte – also baute er sich selbst einen. Das funktionierte. Und irgendwann kam aus seinem Umfeld die Frage: Könnte man das nicht für alle Immobilien machen und nicht nur für dieses spezielle Neubau-Szenario? Seine erste Reaktion war sinngemäß: Bist du verrückt? Weißt du, was das bedeutet?
Doch aus dieser Frage entstand schließlich die Idee für den heutigen Zaster-Rechner. Nach und nach kamen weitere Möglichkeiten hinzu: unterschiedliche Gesellschaftsformen, der Zasterweg, Denkmalimmobilien, verschiedene Baujahre und weitere Berechnungen. Aus einem einzelnen Rechner wurde dadurch ein wesentlich umfangreicheres Werkzeug.
Johannes beschreibt den Rechner deshalb auch nicht einfach als einmaliges Rechentool, sondern als eine Art Lebensbegleiter für das Immobilienleben. Du kannst dich mit deiner eigenen Immobilie beschäftigen, verschiedene Szenarien durchspielen und dabei möglicherweise Zusammenhänge entdecken, die dir vorher gar nicht bewusst waren.
Und genau das finde ich spannend: Ein Rechner zwingt dich dazu, dich mit deiner Immobilie tatsächlich auseinanderzusetzen, was dir wiederum auch Zeit und Geld bei einem Berater sparen kann.
Ein Bereich, den ich beim Immobilien als Kapitalanlage Rechner besonders interessant finde, ist der Vergleich verschiedener Besitzstrukturen.
Du kannst eine Immobilie zunächst ganz normal im Privatvermögen erfassen. Anschließend lässt sich simulieren, wie das Ergebnis aussehen würde, wenn die Immobilie beispielsweise in einer vermögensverwaltenden GmbH gehalten würde.
Das ist natürlich keine individuelle steuerliche Beratung und auch keine Garantie dafür, dass eine bestimmte Struktur für dich die richtige ist. Es geht darum, eine belastbare Tendenz zu bekommen.
Denn bei einer GmbH entstehen zusätzliche Kosten. Im Rechner ist beispielsweise eine vermögensverwaltende GmbH zunächst mit 2.000 Euro jährlichen Kosten hinterlegt. Dieser Wert ist veränderbar, weil der tatsächliche Aufwand je nach Größe und Struktur unterschiedlich sein kann. Auch Kosten im Privatvermögen lassen sich berücksichtigen.
Und genau diese Kosten gehören in die Rechnung. Bei einer einzelnen Immobilie kann der zusätzliche Aufwand einer GmbH-Struktur möglicherweise eine völlig andere Bedeutung haben als bei mehreren Immobilien. Wenn du beispielsweise langfristig mehrere Immobilien in einer Gesellschaft aufbauen möchtest, verändert sich die Betrachtung.
Das zeigt auch, warum ich Aussagen wie „Du brauchst nur zwei oder drei Zahlen, um zu wissen, ob du eine Immobilie kaufen solltest“ kritisch sehe. Eine Immobilie ist dafür schlicht zu komplex. Es gibt zu viele Stellschrauben – und gerade die steuerlichen Auswirkungen erkennst du nicht anhand von zwei Kennzahlen.
Der Rechner soll deshalb nicht die Entscheidung für dich treffen. Er soll dir ermöglichen, unterschiedliche Varianten miteinander zu vergleichen und Immobilien als Kapitalanlage zu berechnen.
Ein weiteres Beispiel ist das Thema QNG und § 7b. Gerade bei Neubauimmobilien wird teilweise mit hohen steuerlichen Abschreibungen geworben. Das kann zunächst sehr attraktiv aussehen. Aber auch hier stellt sich die Frage: Was kostet mich diese Immobilie eigentlich pro Quadratmeter?
Johannes hat den Rechner deshalb so aufgebaut, dass entsprechende Grenzen berücksichtigt werden können. Entscheidend ist nicht nur, dass eine höhere Abschreibung möglich ist, sondern welche Auswirkungen die dafür möglicherweise höhere Preisgestaltung auf das gesamte Investment hat.
Du kannst also nicht nur fragen: „Wie hoch ist meine Abschreibung?“, sondern auch: Ist der Preis der Immobilie unter diesen Voraussetzungen überhaupt noch realistisch?
Und dann kommt noch die Miete hinzu. Ein Neubau kann beispielsweise mit einer erwarteten Miete von 15 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete aber nur bei 10 Euro liegt und am Standort eine Mietpreisbremse greift, kann die zulässige Miete deutlich niedriger liegen. Das Problem erkennst du möglicherweise nicht auf den ersten Blick im Exposé.
Du kannst eine Immobilie also theoretisch zu einem bestimmten Preis kaufen, eine bestimmte Miete kalkulieren und damit eine attraktive Rendite darstellen. Wenn die tatsächliche rechtlich zulässige Miete später niedriger liegt, verändert sich deine gesamte Rechnung.
Genau solche Zusammenhänge machen für mich den Unterschied zwischen einer oberflächlichen und einer umfassenderen Prüfung aus.
Ich habe den Zaster-Immo-Rechner selbst nicht nur aus Sicht eines potenziellen Käufers getestet. Ich habe ihn auch für Immobilien genutzt, die ich selbst perspektivisch verkaufen könnte.
Das ist eine interessante zweite Perspektive. Denn als Verkäufer möchtest du natürlich wissen, welchen Preis du für deine Immobilie aufrufen kannst. Gleichzeitig kannst du dich aber gedanklich auf die Käuferseite setzen und prüfen: Wie sieht diese Immobilie für denjenigen aus, der sie zu meinem Preis kaufen soll?
Genau das habe ich gemacht. Ich habe verschiedene Daten eingegeben und mir angeschaut, welche Kennzahlen für einen potenziellen Käufer relevant sind. Dadurch lässt sich umgekehrt auch besser einschätzen, ob der aufgerufene Preis für den Käufer noch ein attraktives Investment darstellen könnte.
Johannes hatte zum Zeitpunkt unseres Gesprächs ebenfalls gerade einen Verkäufer begleitet, der den Rechner auf diese Weise eingesetzt hatte. Die Daten konnten automatisch aus dem Exposé übernommen und anschließend kontrolliert werden. Das Ergebnis diente dem Verkäufer damit gleichzeitig als zusätzliche Einschätzung seines Angebots.
Natürlich ersetzt das keine Haftung oder Garantie für die Immobilie. Und genau das betont Johannes ebenfalls: Auch der beste Rechner kann sich verrechnen. Deshalb haben Johannes und sein Bruder bei eigenen Immobilienkäufen die Ergebnisse des Zaster-Rechners noch einmal selbst nachgerechnet. Sie haben sich die Zahlen angesehen und anschließend geprüft, ob die Logik dahinter tatsächlich nachvollziehbar ist. Erst nachdem sie zu dem Ergebnis kamen, dass die Rechnung plausibel ist, haben sie sich für den Kauf entschieden.
Das ist für mich ein wichtiger Punkt: Ein Rechner sollte dir nicht das Denken abnehmen. Er sollte dir helfen, besser zu denken.
Besonders spannend finde ich, dass der Rechner nicht als fertiges Produkt betrachtet wird, das einmal programmiert wurde und anschließend unverändert bleibt. Ein gutes Beispiel sind die Renovierungskosten.
Kurz nach der Veröffentlichung bekam Johannes die Rückmeldung, dass Renovierungskosten bereits vor dem Kauf der Immobilie eingegeben werden können sollten. In der ersten Version konnten entsprechende Kosten im Zusammenhang mit der 15-Prozent-Grenze zwar berücksichtigt werden, allerdings nicht in genau diesem Szenario vor dem Kauf.
Johannes fand die Anregung sinnvoll und setze sie um. Und genau hier wird deutlich, wie komplex solche Berechnungen tatsächlich sind. Bei Renovierungskosten musst du beispielsweise wissen, worauf sich die 15 Prozent beziehen. Außerdem spielt die Unterscheidung zwischen Netto und Brutto eine Rolle. Johannes hatte kurz zuvor selbst ein Mehrfamilienhaus gekauft und genau diese Frage für seine eigene Immobilie berechnet.
Ein vereinfachtes Beispiel aus unserem Gespräch: Bei einer entsprechenden Bemessungsgrundlage von 100.000 Euro können 15.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer relevant sein – also knapp 18.000 Euro brutto. Der Rechner berücksichtigt dabei auch Kaufnebenkosten und die Aufteilung zwischen Gebäude sowie Grund und Boden.
Dadurch soll dir nicht einfach nur irgendeine Zahl ausgespuckt werden. Der Rechner kann dir zeigen, bis zu welchem Betrag die 15-Prozent-Grenze reicht.
Und auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle. Renovierst du vor dem Übergang von Nutzen und Lasten, kann das anders zu behandeln sein. Gleichzeitig bedeutet eine Renovierung vor diesem Zeitpunkt nicht automatisch, dass es sich sofort um abzugsfähigen Aufwand handelt. Wenn du beispielsweise eine Immobilie erst in einen vermietbaren Zustand versetzen musst, können entsprechende Kosten auch Anschaffungskosten darstellen.
Deshalb gibt es im Rechner entsprechende Hinweise und Warnungen. Für mich ist genau das ein gutes Beispiel dafür, warum ein Immobilieninvestment nicht mit einer einzigen Renditekennzahl erledigt ist.
Eine Immobilie kann auf dem Papier hervorragend aussehen und trotzdem zu deiner persönlichen Situation überhaupt nicht passen.
Ein Punkt, den Johannes deshalb besonders hervorhebt, ist die Finanzierung. Du kannst beispielsweise unterschiedliche Tilgungsszenarien miteinander vergleichen. Eine Variante könnte mit 1,5 Prozent Tilgung gerechnet werden, andere Szenarien mit höherem Eigenkapital und höherer Tilgung. Die Frage lautet nicht: Was ist grundsätzlich die richtige Tilgung? Die Frage lautet: Was passt zu dir?
Für den einen kann eine niedrigere Tilgung sinnvoll sein, für einen anderen kann es besser sein, mehr Eigenkapital einzusetzen und schneller zu tilgen. Genau diese Unterschiede lassen sich im Rechner gegenüberstellen.
Johannes bezeichnet dabei einen Faktor als „Schlafindikator“. Wenn du wegen deiner Immobilie nachts nicht mehr ruhig schlafen kannst, ist das Investment möglicherweise schlicht zu groß für deine persönliche Situation.
Das finde ich einen wichtigen Gedanken, denn beim Immobilieninvestment wird häufig ausschließlich darüber gesprochen, wie wenig Eigenkapital man einsetzen kann. Wenig Eigenkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen. Gleichzeitig erhöht sich aber auch die Finanzierung.
Und dann kommt das Zinsrisiko.
Der Rechner kann beispielsweise simulieren, was passiert, wenn die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung deutlich höher liegen. Johannes nannte als Beispiel sogar ein Szenario mit sieben Prozent Zinsen. Gerade bei Immobilien, die in einer Phase sehr niedriger Zinsen finanziert wurden, kann eine Anschlussfinanzierung eine enorme Veränderung darstellen. Im Gespräch ging es um Fälle, in denen Finanzierungen mit deutlich unter einem Prozent abgeschlossen wurden und später mit wesentlich höheren Zinsen refinanziert werden müssen.
Deshalb solltest du nicht nur fragen: Kann ich mir die monatliche Rate heute leisten? Du solltest auch wissen, wie sich dein Investment verändert, wenn sich die Rahmenbedingungen verändern.
Auch das Thema Sondertilgung haben wir angesprochen. Grundsätzlich kann es sinnvoll sein, sich eine Sondertilgungsmöglichkeit vertraglich zu sichern. Sie gibt dir Flexibilität, wenn sich deine finanzielle Situation später verändert.
Aber auch hier gilt: Mehr ist nicht automatisch besser. Wenn du beispielsweise eine Sondertilgung von zehn Prozent vereinbarst, diese aber in der Praxis niemals aus deinem versteuerten Einkommen aufbringen kannst, hast du möglicherweise für eine theoretische Möglichkeit einen höheren Zins bezahlt.
Im Gespräch ging es deshalb um die Frage, welche Sondertilgung ohne entsprechenden Zinsaufschlag möglich ist. Johannes verwies dabei darauf, dass fünf Prozent bei vielen Banken noch ohne entsprechenden Aufpreis möglich sein können, während höhere Sondertilgungsmöglichkeiten eher mit zusätzlichen Kosten verbunden sein können.
Auch diese Frage gehört für mich damit in die Gesamtbetrachtung einer Immobilie als Kapitalanlage.
Ein weiterer Punkt wird meiner Meinung nach häufig unterschätzt: Immobilien gelten gerne als passives Einkommen. Johannes sieht das deutlich anders. Natürlich kannst du Glück haben und einen Mieter haben, der sich jahrelang nicht meldet. Aber eine Immobilie braucht trotzdem Aufmerksamkeit. Ein Beispiel ist die Entwicklung der Miete.
Wenn du zehn Jahre lang keine Mietanpassung vornimmst, kann deine Immobilie irgendwann zwar auf dem Papier einen bestimmten Wert haben, aber die Miete liegt möglicherweise deutlich unter dem, was am Markt erzielbar wäre.
Das wird spätestens beim Verkauf relevant. Der Käufer übernimmt schließlich nicht nur das Gebäude, sondern unter Umständen auch das bestehende Mietverhältnis. Wenn die Miete deutlich unter dem möglichen Niveau liegt, kann das die Bewertung der Immobilie beeinflussen.
Auch deshalb ist eine Immobilie als Kapitalanlage kein Selbstläufer. Und dann kommt der wichtigste Faktor überhaupt: Zeit. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob du eine Immobilie über fünf, zehn, 20 oder 30 Jahre hältst. Genau deshalb solltest du bei einem Immobilieninvestment immer verschiedene Zeiträume betrachten.
Natürlich gibt es auch andere Strategien wie Fix & Flip, bei denen die Immobilie bewusst schnell wieder verkauft werden soll. Für einen langfristigen Vermögensaufbau und insbesondere für die Altersvorsorge ist Immobilieninvestment aber in der Regel eine langfristige Betrachtung.
Der Faktor Zeit wird bei Investments generell unterschätzt. Bei Immobilien fällt das besonders auf, weil du dich über viele Jahre mit demselben Objekt beschäftigst.
Jetzt kommt natürlich die Frage, die wir im Gespräch irgendwann stellen mussten. Was kostet so ein Werkzeug?
Denn wenn du dir anschaust, was am Markt teilweise für Immobiliencoachings verlangt wird, können schnell fünfstellige Beträge zusammenkommen. Teilweise werden sogar noch deutlich höhere Summen aufgerufen. Der Zaster-Immo-Rechner kostet aktuell 149 Euro, der reguläre Preis liegt bei 249 Euro.
Johannes' Ansatz war dabei ausdrücklich nicht, den maximal möglichen Preis aufzurufen. Sein Ziel war vielmehr, die Komplexität aus Immobilien und Steuern etwas leichter zugänglich zu machen.
Und das halte ich für einen wichtigen Unterschied. Der Rechner kann dir nicht garantieren, dass du eine gute Immobilie kaufst. Er kann auch keinen sogenannten „Messi-Mieter“ verhindern, der dir deine Immobilie auf den Kopf stellt. Er verhindert keinen Mietausfall und keinen Wasserschaden, der nicht versichert ist.
Solche Risiken gehören zum Immobilieninvestment dazu. Was der Rechner aber kann: Er kann dir ermöglichen, verschiedene Szenarien vor dem Kauf durchzurechnen.
Was passiert bei einer anderen Finanzierung? Was verändert sich bei einer anderen Haltedauer? Wie sieht die Immobilie im Privatvermögen aus? Was passiert bei einer vermögensverwaltenden GmbH? Wie wirken sich bestimmte steuerliche Faktoren aus? Welche Miete ist für die Kalkulation relevant?
Du kannst dich dadurch selbst intensiver mit deinem Investment beschäftigen.
Und genau deshalb sehe ich den Rechner auch nicht als Ersatz für jede Form von Beratung. Vielmehr kann er dir helfen, überhaupt erst die richtigen Fragen zu stellen.
Ich habe den Zaster-Immo-Rechner selbst aus verschiedenen Perspektiven ausprobiert und finde gerade die Möglichkeit interessant, nicht nur einen einzelnen Wert auszurechnen, sondern unterschiedliche Szenarien miteinander zu vergleichen.
Denn genau darum geht es bei einer Immobilie als Kapitalanlage: Nicht nur die schöne Zahl aus dem Exposé zu betrachten, sondern herauszufinden, wie sich das Investment unter verschiedenen Bedingungen tatsächlich entwickelt.
Steuern, Finanzierung, Kaufnebenkosten, Miete, Haltedauer, Gesellschaftsform, Renovierungen und mögliche Exit-Szenarien können einen erheblichen Unterschied machen.
Und trotzdem bleibt eines wichtig: Ein Immobilien als Kapitalanlage Rechner nimmt dir die Entscheidung nicht ab. Auch Johannes sagt letztlich, dass du selbst entscheiden musst, was zu deiner Situation passt. Der Rechner kann dir zeigen, was verschiedene Annahmen verändern. Ob du anschließend kaufst oder nicht, bleibt deine Entscheidung.
Für mich ist das genau der richtige Ansatz. Erst rechnen, dann entscheiden.
Denn bei einer Immobilie geht es schnell um eine finanzielle Verpflichtung, die dich über viele Jahre begleitet. Da ist es sinnvoll, vorher möglichst viele Fragen zu stellen und unterschiedliche Szenarien zu betrachten, anstatt sich ausschließlich von einem schönen Exposé oder einer hohen Eigenkapitalrendite überzeugen zu lassen.
Wenn du dich noch grundsätzlicher mit Immobilieninvestments beschäftigen möchtest, findest du auf meinem Blog ebenfalls weitere Beiträge dazu, beispielsweise den folgenden:
Du möchtest deine Geldanlage nicht dem Zufall überlassen? Dann sichere dir deinen kostenfreien Investmentplan von TUENDUM. Gemeinsam schauen wir darauf, wo du finanziell stehst, welche Ziele du hast und wie du dein Vermögen planbar aufbauen kannst.
Wenn du verstehen möchtest, wie du Vermögen langfristig aufbauen und deine Geldanlage strukturiert angehen kannst, habe ich dazu mein Buch „Du kannst es dir nicht leisten, kein Millionär zu werden“ geschrieben. Darin zeige ich anhand von Beispielen und Praxiserfahrungen, wie du deinen eigenen Vermögensaufbau strukturieren kannst.
Bis zum nächsten Beitrag. Bleibe klug, planbar und renditestark investiert,
dein Sven Stopka